Smarte Gebäude erfordern smartes Bau- und Immobilienrecht

Vernetzte Gebäude verändern Planung, Bau und Betrieb. Sie erhöhen Nachhaltigkeit, Energieeffizienz sowie Komfort und Sicherheit nutzerorientiert. Rechtliche Lösungen und Verträge müssen smart sein.

Smarte Gebäude verknüpfen Sensoren, Aktoren und vernetzte Software. Im sogenannten Internet der Dinge (IoT) tauschen sich Dinge (nicht Menschen) über das Internet aus und agieren selbstständig miteinander. Menschen steuern (im Hintergrund) die smarten Gegenstände. Smart Home ist die Vernetzung intelligenter Geräte in einer Wohneinheit; Smart Building digitalisiert das ganze Gebäude. Automatische Systeme folgen einer Wenn-Dann-Logik, autonome Systeme entscheiden eigenständig, oft mittels künstlicher Intelligenz. Angestrebt wird eine lebenswerte Zukunft: Verbesserung von Nachhaltigkeit, Effizienz, Komfort und Sicherheit. Bereits bekannte Beispiele sind intelligente Heizungs- und Klimasteuerungen, Überwachungsinstallationen, selbst bestellende Kühlschränke oder Assistenzsysteme für das Alter.

Automatisierte Abläufe können faktisch Recht durchsetzen, etwa bei digital gesteuerten Schlössern oder Versorgungssperren. Rechtswidrige Leistungsabwicklungen bleiben aber auch bei IoT-Anwendungen unwirksam. Dispositionen von Maschinen werden den Betreibern und Nutzern zugerechnet, die das System aktivieren beziehungsweise konfigurieren. Mehrstufige Lieferketten, Intransparenz und verteilte Verantwortungen erschweren die Fehlerlokalisierung und verschieben Beweislasten. Sorgfaltspflichten steigen mit dem Automatisierungsgrad und reichen von Früherkennung über Überwachung bis zu verschärften Instruktionspflichten. Für wertungsbedürftige Sachverhalte eignen sich Smart Contracts mit ihrer Leistungsabwicklung nach der «Wenn-Dann»-Logik nicht.

Öffentliches Recht

Das Bundesverwaltungsgericht hat kürzlich den Einsatz intelligenter Messsysteme (Smart Meter) für Energie- und Wasserverbrauch bestätigt. Endverbraucher müssen den Einbau grundsätzlich dulden. Gesetzliche Grundlage bildet die Stromgesetzgebung, die Datenerfassung, Speicherfristen und Zweckbindung regelt. Eine Abschaltfunktion ohne Zustimmung ist nur zulässig zur Abwehr einer unmittelbaren erheblichen Gefährdung des sicheren Netzbetriebs. Relevante Prüfsteine bleiben öffentliches Interesse, Verhältnismässigkeit, Transparenz und die Abgrenzung von Mess- gegenüber Steuer- und Regelfunktionen.

Privates Bau- und Immobilienrecht

Sachmängel bei smarten Gebäuden sind fehlende zugesicherte Eigenschaften oder mangelnde Tauglichkeit zum erwartbaren Gebrauch. Hat sich die Verkäuferin oder der Werkersteller zur Software-Bereitstellung verpflichtet, können fehlende Updates die Gebrauchstauglichkeit mindern; unklar ist die Rechtslage auch bei Sicherheitslücken. Da die Lebensdauer einer Gebäudeautomation die gesetzliche Verjährung oft übersteigt, braucht es klare Zusicherungen oder selbstständige Garantien zu Funktionserhalt, Updates, Wartung, Schnittstellen und Datenverwendung. Basis-Funktionalitäten des Bauwerks unterliegen ab 2026 einem verschärften, zwingenden Nachbesserungsrecht und einer Einschränkung der Freizeichnung. Erweiterte dynamische Leistungen gehören in einen separaten Service- und Wartungsvertrag mit ausreichender Laufzeit, Update-Pflichten, Störungsbeseitigung und geregelten Nutzungsrechten.

Mietrecht

Smarte IoT-Nachrüstungen sind in der Regel zulässig, wenn sie gemeinschaftliche Teile betreffen, Energie sparen, Komfort oder Sicherheit erhöhen und die Privatsphäre wahren. Liegen Eingriffe in die Bausubstanz mit Auswirkungen auf das Mietobjekt vor, gelten die gesetzlichen Voraussetzungen für Erneuerungen und Änderungen durch die Vermieterschaft. Zentrales Kriterium bildet die Zumutbarkeit. Bei dauerhaften nachteiligen Änderungen sind die Formularanzeige oder eine Vertragsänderung erforderlich. Ausschlaggebend ist der Aspekt einer weitgehenden Unterbindung von Überwachung und ein striktes Zweckbindungs- und Minimierungsprinzip für Daten. Kosten können grundsätzlich als wertvermehrende Investition über den Mietzins oder als vereinbarte Nebenkosten überwälzt werden.

Praxischeck: 5 Leitplanken

1. Funktionen, Qualität, Verwendungszweck, Schnittstellen und IT-Sicherheit präzise beschreiben. 2. Rollen, Haftungs- und Beweiserleichterungen festlegen. 3. Mindest-Funktionalität, Update- und Wartungspflichten sowie Produktbeobachtung regeln. 4. Datenzugriffe, Protokollierung, Backups und Dokumentation definieren. 5. Im Mietverhältnis Zumutbarkeit für Mieterschaft prüfen, Privatsphäre schützen und Kosten sauber zuordnen. Smarte Gebäude erfordern Smart Law.

“Smart Home automatisiert / Recht schützt /Mensch entscheidet”

Autor: Daniel Thaler