Das Bauhandwerkerpfandrecht: Wichtige Neuerungen ab 1. Januar 2026
Am 1. Januar 2026 ist eine bedeutende Änderung des Zivilgesetzbuches in Kraft getreten, die das Bauhandwerkerpfandrecht betrifft. Die Revision schafft Klarheit über die Anforderungen an Ersatzsicherheiten: Neu müssen diese nebst der Hauptforderung auch die Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren abdecken. Was sich für Grundeigentümerinnen, Unternehmer und Bauherren ändert – und warum die Neuregelung eine pragmatische Lösung darstellt.
Was ist ein Bauhandwerkerpfandrecht?
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht zugunsten von Handwerkern und Unternehmern, die Arbeiten an einem Grundstück ausgeführt haben. Mit dem Bauhandwerkerpfandrecht wird dem Problem des Handwerkers bzw. Unternehmers begegnet, zumal aufgrund des Akzessionsprinzips gewisse Vertragsleistungen von Bauhandwerkern den Grundstückseigentümerinnen automatisch zuwachsen (Art. 671 Abs. 1 ZGB). Der Bauhandwerker kann seine Leistung daher trotz Art. 372 OR nicht effektiv zurückbehalten, um die Zahlung des Werklohns durchzusetzen. Mithin dient das Bauhandwerkerpfandrecht der Sicherung der Werklohnforderungen.
Voraussetzungen
Ein Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts steht demjenigen zu, der
pfandberechtigte Arbeiten auf einem Grundstück geleistet hat (Bau, Abbruch, Montage, Reparatur etc.),
Material verarbeitet oder mit Geräten und Maschinen gearbeitet hat.
Blosse Materiallieferanten, die selbst keine Arbeiten auf der Baustelle ausführen und Architekten und Ingenieure, die rein geistige Leistungen erbringen, sind nicht berechtigt, für ihre Forderungen ein Bauhandwerkerpfandrecht eintragen zu lassen:
Eintragungsfrist: Vier Monate ab Vollendung der Arbeit
Das Bauhandwerkerpfandrecht muss spätestens vier Monate nach Vollendung der letzten Arbeit im Grundbuch eingetragen sein (Art. 839 Abs. 2 ZGB). Mit Ablauf dieser Verwirkungsfrist, die sich weder verlängern noch unterbrechen lässt, erlischt der Anspruch auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts.
Wichtig: Es genügt nicht, das Eintragungsgesuch am letzten Tag der Frist beim Gericht einzureichen. Die tatsächliche Eintragung im Grundbuch muss innerhalb der Frist erfolgt sein. Unternehmer müssen daher genügend Zeitreserven für die gerichtliche Anordnung und die Grundbucheintragung einplanen.
Die Frist beginnt mit der letzten wesentlichen, unerlässlichen Arbeit. Nicht jede geringfügige, unbedeutende Tätigkeit gilt als fristauslösend. Garantiearbeiten nach Werkvollendung gelten nicht als fristverlängernd.
Zweistufiges Eintragungsverfahren
Das Bauhandwerkerpfandrecht wird in einem zweistufigen Verfahren eingetragen:
1. Vorläufige (provisorische oder superprovisorische) Eintragung
Die vorläufige Eintragung dient der Fristwahrung. Der Unternehmer muss glaubhaft machen, also nicht bereits umfassend beweisen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts erfüllt sind. In der Folge weist das Gericht das Grundbuchamt ohne Anhörung der Gegenseite an, das Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig einzutragen. Gleichzeitig lädt es zu einer Verhandlung vor oder setzt der Gegenpartei Frist zur schriftlichen Stellungnahme an. Dabei hat die Eigentümerin (Gesuchsgegner) zu beachten, dass das zuständige Gericht im Verfahren betreffend die vorläufige Eintragung nur prüft, ob es glaubhaft erscheint, dass der Handwerker Material und/oder Arbeit geliefert hat und ob die viermonatige Anmeldefrist eingehalten worden ist. An die Glaubhaftmachung werden in diesem Verfahren keine strengen Anforderungen gestellt, insbesondere werden Bestand und Umfang der Forderung höchstens auf ihre Plausibilität hin geprüft.
2. Definitive Eintragung
Nach der vorläufigen Eintragung muss der Unternehmer innerhalb der ihm vom Gericht gesetzten Frist das Verfahren um definitive Eintragung einleiten. Dabei wird umfassend geprüft, ob die Forderung tatsächlich berechtigt ist.
Abwendung der Eintragung: Ersatzsicherheiten
Die Grundeigentümerin kann die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts abwenden, indem sie eine hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Mit der Leistung der Sicherheit (z.B. einer unbefristeten Bankgarantie) geht der Anspruch des Handwerkers auf das Bauhandwerkerpfandrecht unter. Ist bereits eine Eintragung erfolgt, kann die Grundeigentümerin das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht also durch die Stellung einer Sicherheit ablösen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Sicherheit hinreichend ist. Diese Möglichkeit ist vor allem aus drei Gründen attraktiv:
Belastungsfreiheit: Das Grundstück bleibt im Grundbuch frei von Pfandrechten, was bei einem etwaigen Verkauf vorteilhaft ist.
Kein Prioritätsverlust: Das Bauhandwerkerpfandrecht geniesst einen erstrangigen Pfandstatus. Eine Ersatzsicherheit vermeidet, dass andere Pfandrechte (z.B. Hypotheken) im Rang zurücktreten.
Flexibilität: Die Sicherheit kann nach Begleichung der Forderung oder gerichtlicher Klärung schneller freigegeben werden als ein Grundbucheintrag gelöscht werden kann.
Das Problem der Verzugszinsen: Bisherige Rechtslage
Bis zum 31. Dezember 2025 war im Gesetz nicht geregelt, welche Anforderungen an eine hinreichende Sicherheit gestellt werden. Die Rechtsprechung entwickelte strenge Grundsätze:
Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die Ersatzsicherheit qualitativ und quantitativ die gleiche Sicherheit wie das Bauhandwerkerpfandrecht bieten. Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass die Verzugszinsen zeitlich nicht limitiert seien und dementsprechend auch die Ersatzsicherheit hinsichtlich der Verzugszinsen eine zeitlich beziehungsweise quantitativ nicht limitierte Sicherheit bieten müsse (vgl. BGE 142 III 738 E.4.2.2.).
Praktische Probleme
Diese Rechtsprechung führte in der Praxis zu erheblichen Problemen, schliesslich ist die Höhe der Ersatzsicherheit aufgrund der theoretisch unendlichen Laufzeit der Verzugszinse nicht zum Voraus bestimmbar. In der Praxis ist es deswegen kaum möglich, das Bauhandwerkerpfandrecht durch eine Bankgarantie oder eine Realsicherheit abzulösen. Die Möglichkeit, eine Ersatzsicherheit zu leisten, hatte deswegen kaum noch Bedeutung und das Institut drohte leerzulaufen.
Die Neuregelung ab 1. Januar 2026
Um der Gesetzesbestimmung wieder praktische Bedeutung zu verleihen und die Situation der betroffenen Grundeigentümerinnen zu verbessern, wurden mit der Revision des Art. 839 Abs. 3 ZGB die Voraussetzungen für eine Ablösung des Pfandrechtes durch eine Ersatzsicherheit konkretisiert. Der revidierte Art. 839 Abs. 3 ZGB wurde dahingehend überarbeitet, dass die Eintragung nicht verlangt werden kann, «wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinse für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet.»
Entsprechend genügt es, wenn die Sicherheit nebst der Forderungssumme den Verzugszins für die Dauer von zehn Jahren umfasst, womit der Umfang der Ersatzsicherheit konkret bezifferbar ist.
Die Interessen der Handwerker und Unternehmer werden demgegenüber kaum beeinträchtigt: Kaum je dürften Verzugszinse für eine längere Dauer anfallen, denn in der Regel werden die zehn Jahre ausreichen, um allfällige gerichtliche Verfahren betreffend die Beanspruchung der Sicherheit abzuschliessen.
Übergangsrecht: Was gilt für bestehende Fälle?
Die neue Bestimmung von Art. 839 Abs. 3 ZGB ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der Arbeitsausführung. Das bedeutet, dass auch bei Bauhandwerkerpfandrechten, die aufgrund von vor 2026 abgeschlossenen Werkverträgen angemeldet werden, die neue Zehnjahresregel gilt.
Fazit:
Die Neuregelung des Art. 839 Abs. 3 ZGB ist eine ausgewogene und praxisorientierte Lösung. Für Grundeigentümerinnen bringt die Revision folgenden Nutzen:
Planbarkeit: Die Höhe der erforderlichen Sicherheit ist klar bezifferbar.
Flexibilität: Ersatzsicherheiten werden wieder zu einer realistischen Option.
Belastungsfreiheit: Das Grundstück bleibt frei von Pfandrechten, was Verkauf und Finanzierung erleichtert.
Doch auch die Interessen der Handwerker und Unternehmer werden berücksichtigt:
Ausreichende Sicherung: Die zehnjährige Verzugszinssicherung deckt praktisch alle denkbaren Gerichtsverfahren ab.
Qualitativer Vorteil: Bankgarantien ermöglichen einen direkten und schnellen Zugriff, ohne langwieriges Pfandverwertungsverfahren.
Rechtssicherheit: Die gesetzliche Verankerung schafft Klarheit und vermeidet Auslegungsstreitigkeiten.
Autorin: Lisa Scherrer
