Historische Ortsbilder bewahren und gleichzeitig Raum für Wohnungsbau, Verdichtung und erneuerbare Energien schaffen: Diesen Ausgleich soll die ISOS-Revision erleichtern. Gerade für die Stadt Zürich ist sie von besonderer Bedeutung: Rund 75 % ihres Siedlungsgebiets sind mit ISOS-Erhaltungszielen belegt. Seit dem 1. November 2026 gelten präzisierte Regeln für Bauvorhaben in schützenswerten Ortsbildern. Sie versprechen mehr Planungssicherheit und gezielte Verfahrenserleichterungen – sind aber kein Freipass zum Bauen. Was ändert sich für Eigentümerinnen und Behörden?
Ortsbildschutz und bauliche Entwicklung: ein anspruchsvoller Ausgleich
Ein historischer Dorfkern, eine charakteristische Häuserzeile oder ein Platz mit prägnanten Freiräumen: Solche Orte sollen aufgrund ihrer baukulturellen Qualitäten erhalten bleiben. Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum und besteht das Ziel einer hohen Siedlungsqualität. Hinzu kommen weitere Ansprüche an die gebaute Umwelt wie Klimaschutz, Energie, Biodiversität etc. Die Herausforderung besteht darin, diese Entwicklung zu ermöglichen, ohne die baukulturellen Qualitäten eines Orts zu verlieren.
Hier setzt das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung, kurz ISOS, an. Es stützt sich auf das Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz (NHG) und erfasst nach einheitlichen Kriterien Ortsbilder, die aufgrund ihrer baukulturellen Qualitäten national bedeutsam sind.
Dabei geht es nicht nur um einzelne historische Gebäude. Entscheidend ist auch ihr Zusammenspiel mit Strassen, Plätzen, Gärten und anderen Freiräumen. Deshalb kann eine Liegenschaft vom ISOS betroffen sein, obwohl das Gebäude selbst nicht als Einzelobjekt unter Denkmalschutz steht.
In der praktischen Anwendung des ISOS haben sich wiederholt Herausforderungen gezeigt. Diesen soll mit der Revision der ISOS-Verordnung (VISOS) und der Raumplanungsverordnung (RPV) begegnet werden, ohne den Ortsbildschutz als wichtiges Instrument zur Bewahrung baukultureller Qualitäten und räumlicher Zusammenhänge zu schwächen. Die Bedeutung des ISOS bleibt somit bestehen. Im Zentrum stehen vier Änderungen.
Verständlichere Erhaltungsziele:
Das ISOS unterteilt ein Ortsbild in sogenannte Ortsbildteile und ordnet diesen Erhaltungsziele zu. Sie beschreiben, welche Qualitäten bei einer Weiterentwicklung bewahrt werden sollen. Art. 9 Abs. 4 VISOS formuliert diese Ziele nun teilweise einfacher und offener.
Vereinfacht lassen sich die Ziele wie folgt unter-scheiden:
Substanz erhalten: Bauten, Anlageteile und Freiräume sollen integral erhalten werden. Hier gelten besonders hohe Schutzanforderungen.
Struktur erhalten: Im Vordergrund stehen die Anordnung und Gestalt von Bauten und Freiräumen sowie die dafür wesentlichen Merkmale.
Charakter erhalten: Die baukulturellen Qualitäten im Zusammenspiel von Alt und Neu sollen bewahrt oder hergestellt werden. Die für die Entstehung und den Charakter des Ortsbildteils wesentlichen Elemente bleiben wichtig.
Die Präzisierung soll Missverständnisse vermeiden. Auch das strengste Ziel, die Substanzerhaltung, bedeutet nicht automatisch ein absolutes Veränderungsverbot. Veränderungen dürfen allerdings die besondere Authentizität des Ortsbildteils nicht gefährden. Bei der Struktur- und Charaktererhaltung wird der Spielraum für eine qualitätsvolle Weiterentwicklung deutlicher sichtbar.
Gezieltere Direktanwendung
Die wichtigste Änderung betrifft die sogenannte Direktan-wendung des ISOS. Um sie zu verstehen, muss zwischen zwei Situationen unterschieden werden.
Bei kantonalen und kommunalen Planungen ist das ISOS zu berücksichtigen. Seine Schutzanliegen werden mit anderen Interessen abgewogen. Wird dagegen eine Bundesaufgabe erfüllt, greifen die strengeren Vorgaben des NHG unmittelbar. Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung darf nach Art. 6 Abs. 2 NHG grundsätzlich nur in Betracht gezogen werden, wenn gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen.
Eine Bundesaufgabe kann auch dann vorliegen, wenn nicht der Bund selbst baut: Bereits eine bundesrechtlich geregelte Spezialbewilligung kann dafür ausschlaggebend sein.
Das führte bisher zu unbefriedigenden Konstellationen. Ein Wohnbauprojekt konnte beispielsweise eine gewässer-schutzrechtliche Ausnahmebewilligung benötigen, weil seine Tiefgarage unter den mittleren Grundwasserspiegel reichte. Diese Bewilligung konnte die Direktanwendung des ISOS für das gesamte Vorhaben auslösen – obwohl der unterirdische Bauteil die äussere Erscheinung des Ortsbilds nicht beeinflusste.
Konnte eine erhebliche Beeinträchtigung der Erhaltungsziele nicht sicher ausgeschlossen werden oder stellten sich grundsätzliche Fragen, hatte dies zur Konsequenz, dass ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) und/oder der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) eingeholt werden musste. Zusätzlich galten die hohen Anforderungen an die Interessenabwägung.
Art. 10 Abs. 1bis VISOS setzt nun beim konkreten bewilligungspflichtigen Element an: Hat dieses keine Auswirkungen auf das Ortsbild, löst die betreffende Spezialbewilligung innerhalb der Bauzone keine Direktanwendung des ISOS für das gesamte Projekt mehr aus.
Im Beispiel der Tiefgarage müssen die Anforderungen des Gewässerschutzrechts weiterhin erfüllt werden. Allein wegen dieser Bewilligung wird das Wohnbauprojekt aber nicht mehr dem strengen ISOS-Prüfungsregime unterstellt. Vergleichbare Fragen können sich etwa bei unterirdischen Zivilschutzbauten stellen.
Klarerer Spielraum für Kantone und Gemeinden
Mit dem neuen Art. 11 Abs. 3 VISOS wird ausdrücklich festgehalten, dass Kantone und Gemeinden bei ihren Planungen von den ISOS-Erhaltungszielen abweichen können, wenn andere Interessen nach einer Interessenabwägung gemäss Art. 3 RPV überwiegen.
Damit wird ein bereits bestehender Spielraum verdeutlicht. Anders als bei der Direktanwendung ist hier keine qualifizierte Abwägung erforderlich, bei der die entgegenstehenden Interessen ebenfalls nationale Bedeutung haben müssen. Auch regionale oder lokale Anliegen können berücksichtigt werden – beispielsweise die Schaffung von Wohnraum, eine sinnvolle Nutzung bestehender Siedlungsflächen oder die Förderung erneuerbarer Energien.
Das ISOS bleibt dabei eine gewichtige Grundlage. Eine Behörde darf seine Erhaltungsziele nicht bloss erwähnen und anschliessend übergehen. Sie muss die betroffenen Interessen ermitteln, bewerten und nachvollziehbar begründen, weshalb sie einer bestimmten Lösung den Vorzug gibt.
Solaranlagen: Erleichterungen für Neu- und Ersatz-bauten
Eine weitere Änderung betrifft Solaranlagen in Ortsbildteilen mit dem Erhaltungsziel «Erhalten der Substanz». Diese Schutzobjekte gelten nach Art. 32b Abs. 1 Bst. b RPV als Kulturdenkmäler von nationaler Bedeutung im Sinne von Art. 18a Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes (RPG).
Auf bestehenden Bauten in solchen Ortsbildteilen brauchen Solaranlagen weiterhin eine Baubewilligung. Sie dürfen das Kulturdenkmal nicht wesentlich beeinträchtigen. Steht eine solche Beeinträchtigung fest, kann sie nicht einfach durch eine Abwägung mit dem Nutzen der Energieproduktion gerechtfertigt werden. Bei unklaren erheblichen Auswirkungen oder grundsätzlichen Fragen kann zudem ein Gutachten der eidgenössischen Fachkommissionen erforderlich sein.
Neu sieht Art. 32b Abs. 2 RPV eine zeitlich begrenzte Ausnahme für Neu- und Ersatzbauten vor, indem es die Baute für einen bestimmten Zeitpunkt nicht als Bestandteil des Kulturdenkmals von nationaler Bedeutung deklariert. Wird die Solaranlage zusammen mit einer solchen Baute erstellt, bedarf dies keiner Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 1 RPG. Sie kann grundsätzlich im Meldeverfahren behandelt werden (vgl. hierzu Art 18a RPG), sofern sie genügend an Dach oder Fassade angepasst ist. Kantonale Vorschriften, die für bestimmte Schutzzonen eine Bewilligung verlangen, bleiben vorbehalten.
Die Erleichterung gilt bis zur Bauabnahme, also bis zur formellen behördlichen Endkontrolle. Danach wird die Neu- oder Ersatzbaute für diese Regelung Teil des Kulturdenkmals. Später angebrachte Solaranlagen und auch der Ersatz bestehender Anlagen unterliegen dann wieder dem strengeren Bewilligungsregime.
Für die Praxis empfiehlt es sich deshalb, Solaranlagen von Anfang an in die Planung miteinzubeziehen. Das Gebäude selbst bleibt bewilligungspflichtig; die Solaranlage ist mit dem Bauprojekt koordiniert zu beurteilen. Die Revision erleichtert das Verfahren, ersetzt aber nicht die Prüfung der Gesamtwirkung auf das Ortsbild.
Fazit: Mehr Klarheit
Die ISOS-Revision 2026 bringt gezielte Verbesserungen: verständlichere Erhaltungsziele, eine stärker auf den Ortsbildbezug ausgerichtete Direktanwendung, einen aus-drücklich festgehaltenen Planungsspielraum und Erleichterungen für bestimmte Solaranlagen.
Autorin: Lisa Scherrer
