Wenn die Mietzinshinterlegung zur Falle für den Mieter wird
Mieter können den Mietzins hinterlegen, wenn der Vermieter ein Mangel am gemieteten Wohn- oder Gewerberaum nicht behebt. Viele Mieter sind sich dieses Rechts bewusst und nutzen dieses rege. Weniger bekannt ist bei den Mietern jedoch, dass es eine Vielzahl von Fehlern gibt, welche man bei der Hinterlegung von Mietzinsen machen kann und dass solche Fehler im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietvertrages führen können. Dieser Beitrag befasst sich mit den häufigsten und gefährlichsten Fehlern, welche Mieter im Hinterlegungsprozess oftmals machen bzw. machen können.
I. Rechtliche Grundlagen
Mieter haben Anspruch darauf, dass der Vermieter die Mietsache unterhält und Mängel beseitigt. Verletzt der Vermieter diese gesetzliche Pflicht, stehen dem Mieter neben einer Beseitigungsklage auch das Recht auf Mietzinsminderung und Schadenersatz zu (vgl. Art. 259a OR).
Da gerichtliche Auseinandersetzungen in der Regel teuer und langwierig sind, gibt das Gesetz den Mietern jedoch zusätzlich die Möglichkeit, die Mietzinsen bei einer staatlichen Stelle zu hinterlegen. Dieser Unterbruch im Cashflow des Vermieters soll diesen dazu «motivieren», die geschuldete Mängelbeseitigung durchzuführen.
Dieses Instrument führt oftmals zum angestrebten Ziel und ist aus Mietersicht daher sehr beliebt. Es gibt allerdings in diesem Zusammenhang einige Fallstricke zu beachten. Macht der Mieter bei der Hinterlegung des Mietzinses einen Fehler, kann dies im schlimmsten Fall dazu führen, dass er das Mietobjekt innert bloss 30 Tagen auf das Ende eines Monats verlassen muss.
Die Hinterlegung des Mietzinses ist in Art. 259g-h OR geregelt und klingt an sich simpel. Der Mietzins kann hinterlegt werden und gilt dann als bezahlt, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Mangel an einer unbeweglichen Sache;
Schriftliche Fristansetzung durch den Mieter;
Androhung der Hinterlegung;
Anzeige der Hinterlegung
Der Teufel steckt aber wie so oft im Detail. Es kommt nicht selten vor, dass ein Mieter über ein solches Detail stolpert und sich so in Probleme manövriert. Nachfolgend werden ein paar ausgewählte Szenarien dargelegt, welche für den Mieter gefährlich werden könnten.
II. Gefährliche Fehler bei der Mietzinshinterlegung
1. Kein Mangel an der Mietsache
Dringt Wasser durch das Dach ins Mietobjekt ein, liegt offensichtlich ein Mangel vor. Diese Konstellationen sind für die Hinterlegung des Mietzinses unproblematisch.
Schwieriger ist es jedoch, wenn der Mieter bspw. Schimmel in der Wohnung feststellt und dessen Beseitigung wegen eines Baumangels (sog. Kältebrücken) verlangt. Sollte sich herausstellen, dass der Schimmel nicht auf einen Baumangel, sondern auf mangelhaftes Lüftungsverhalten des Mieters zurückgeht, wären die Voraussetzungen für die Hinterlegung nicht erfüllt. Der Mietzins gilt dann nicht als bezahlt und der Vermieter kann noch während des laufenden Mängelbeseitigungsverfahrens eine Kündigung infolge Zahlungsverzug aussprechen.
Lediglich, wenn der Mieter beweisen kann, dass er in guten Treuen von einem Mangel an der Mietsache ausgegangen ist, kann er die Zahlungsverzugskündigung allenfalls abwehren. Ob einem Mieter dieser Nachweis bei ungenügendem Lüftungsverhalten gelingt, ist allerdings fraglich.
2. Mangel ist nicht durch den Vermieter behebbar
Eine Hinterlegung ist nur möglich, wenn ein Mangel am Mietobjekt vom Vermieter beseitigt werden kann. Dies hat die Rechtsprechung wiederholt festgehalten, auch wenn sich dies nicht direkt aus dem Gesetzestext ergibt.
Will der Mieter somit den Mietzins wegen eines ausserhalb der Kontrolle des Vermieters liegenden Mangels hinterlegen, riskiert er damit eine Zahlungsverzugskündigung, weil die Voraussetzungen der Hinterlegung des Mietzinses nicht erfüllt sind. Der Mieter muss sich in solchen Konstellationen darauf berufen, dass er gutgläubig war und davon ausgehen durfte, dass ein behebbarer Mangel vorliegt. Ob ihm dies gelingt, hängt von den Umständen des Einzelfalls und vom Ermessen des zuständigen Richters ab.
Ein Beispiel für einen nicht behebbaren Mangel sind Bauarbeiten in der Nachbarschaft des Mietobjekts, deren Emissionen für den Mieter zwar störend sind, vom Vermieter aber aufgrund Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu dulden sind. Auch wenn die Mietzinshinterlegung in diesen Fällen entfällt, kann der Mieter trotzdem versuchen, eine Mietzinsminderung vom Vermieter zu erhalten.
3. E-Mail Kommunikation
Anders als die Anzeige der erfolgten Hinterlegung ist die schriftliche Androhung der Hinterlegung eine Gültigkeitsvorschrift.
In der juristischen Lehre ist dabei strittig, ob mit Schriftlichkeit in Anwendung von Art. 14 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 16 OR eine eigenhändige Unterschrift oder eine qualifizierte elektronische Unterschrift gemeint ist.
Folgt man dieser Lehrmeinung, gälte eine Hinterlegungsandrohung per E-Mail als nicht unterschrieben und damit als ungültig. Die Hinterlegung wäre nicht korrekt erfolgt und der Mietzins nicht bezahlt, womit dem Mieter eine Zahlungsverzugskündigung droht.
Neben der Formungültigkeit hat die Kommunikation per E-Mail auch den Nachteil, dass der Mieter nicht nachweisen kann, dass die E-Mail beim Empfänger auch tatsächlich angekommen und von diesem hätte zur Kenntnis genommen werden können. Dies ist aber Voraussetzung für eine gültige Hinterlegung.
4. Fehlende Androhung der Mietzinshinterlegung
Unterlässt der Mieter die Androhung der Hinterlegung des Mietzinses anzukünden, gilt der Mietzins nicht als hinterlegt mit den vorerwähnten potentiell gravierenden Konsequenzen für den Mieter.
Weniger einschneidend ist es, wenn der Mieter vergisst, den Vermieter über die erfolgte Hinterlegung zu informieren. Das Bundesgericht geht diesbezüglich von einer Ordnungsvorschrift aus, deren Nichteinhaltung die Hinterlegung nicht ungültig werden lässt.
5. Bereits fällige Mietzinsen hinterlegen
Der mit Abstand häufigste Fehler ist, dass die Mieter glauben, auch bereits fällige Mietzinse hinterlegen zu können. Dies ist gemäss klarem Wortlaut des Gesetzes nicht der Fall.
Mietzinsen sind in aller Regel vorschüssig zur Zahlung fällig. Das bedeutet, dass der Mietzins für den Monat Oktober 2026 spätestens am 30. September 2026 bezahlt sein muss.
Es ist einem Mieter also mittels Einzahlung der Miete am 2. Oktober 2026 an die zuständige Stelle nicht möglich, die Miete für Oktober 2026 gültig zu hinterlegen. In dieser Konstellation gilt die Hinterlegung des Mietzinses als nicht erfolgt und der Vermieter kann nach Einhaltung des vorgesehenen Prozederes eine Zahlungsverzugskündigung aussprechen.
Besonders tückisch ist diese Regelung, wenn der Mieter während einer laufenden Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung für fällige Mietzinsen mit Kündigungsandrohung den Mietzins hinterlegt und dann der irrigen Auffassung ist, seiner Zahlungspflicht nachgekommen zu sein.
Hätte der Mieter den Mietzinsausstand direkt dem Vermieter bezahlt, wäre eine Zahlungsverzugskündigung abgewendet gewesen. Die (formungültige) Hinterlegung der Mietzinsen bei der zuständigen Stelle hebt den vom Vermieter abgemahnten Zahlungsverzug jedoch nicht auf. Entsprechend kann der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter kündigen. Dies hat das Bundesgericht vor nicht allzu langer Zeit entschieden und dabei verschiedenen in der juristischen Lehre vorhandenen abweichenden Meinungen eine Absage erteilt.
6. Zu später Beginn des Hinterlegungsverfahrens
Es kommt immer wieder vor, dass Mieter (im Kanton Zürich) bei der zuständigen Kasse des Bezirksgerichts wenige Arbeitstage vor Ende des Monats ihre Mietzinse hinterlegen wollen.
Die Mietzinsen können aber nicht einfach so hinterlegt werden. Stattdessen hat der Mieter bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Gesuch, um Ermächtigung zur Hinterlegung des Mietzinses zu stellen. Dieses Gesuch muss von den Behörden geprüft und bewilligt werden. Alleine durch den postalischen Versand der Dokumente vergehen so in der Regel mindestens 3 Tage seit Versand des Gesuchs und Erhalt der Hinterlegungsbewilligung.
Aufgrund dieses Verfahrens ist eine Hinterlegung der künftigen Mietzinse oftmals nicht mehr möglich und die Hinterlegung erfolgt zu spät, was mit gravierenden Konsequenzen für den Mieter verbunden sein kann (vgl. Ziff. 2.4 oben).
Viele Schlichtungsbehörden weisen die Mieter auf diese Problematik in ihren Formularen oder mündlich hin. Eine Verpflichtung hierzu gibt es jedoch nicht. Die Mieter sind daher selbst dafür verantwortlich, die rechtlichen Vorgaben bei der Hinterlegung einzuhalten.
III. Fazit
Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass die Hinterlegung von Mietzinsen für die Mieter ein sehr riskantes Unterfangen sein kann. Es bietet sich deshalb an, vor der Hinterlegung eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen und so zu verhindern, dass die Hinterlegung für den Mieter zu einem schmerzhaften Eigentor wird.
Als generelle Tipps sei einem Mieter geraten, die Hinterlegung sorgfältig zu planen und nicht erst am Monatsende erstmals ins Auge zu fassen und zu vollziehen. Die entsprechende Korrespondenz mit dem Vermieter hat per Einschreiben und unterschriftlich zu erfolgen. Sodann hat sich ein Mieter immer vor Augen zu halten, dass nur zukünftige, d.h. noch nicht fällige Mietzinse hinterlegt werden können.
Autor: Christian Stoll
