Die Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen in Zürich – was Grundeigentümer/innen jetzt wissen sollten

Die öffentliche Auflage der revidierten Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich bis am 1. Juni 2026 wirft bei vielen Grundeigentümer/innen Fragen auf. Dabei geht es unter anderem um die Mehrwertabgabe – also die Abgabe, die erhoben wird, wenn Grundstücke durch eine Aufzonung oder Umzonung an Wert gewinnen.

Was genau ist die Mehrwertabgabe?

Die Mehrwertabgabe ist im Mehrwertausgleichsgesetz des Kantons Zürich (MAG) geregelt. Ihr Ziel ist, dass der finanzielle Vorteil, der durch planerische Massnahmen entsteht, nicht vollständig den Grundeigentümer/innen, sondern teilweise der Allgemeinheit zugutekommt.

Ein solcher Vorteil aus einer planerischen Massnahme kann beispielsweise entstehen, wenn eine Wohnzone aufgestockt (Aufzonung) oder eine Nutzungsbeschränkung aufgehoben (Umzonung) wird. Dadurch darf ein Grundstück intensiver genutzt werden – der  Bodenwert steigt.

Was ist eine Aufzonung oder Umzonung?

• Aufzonung: Ein Grundstück bleibt in derselben Zone, darf dort aber intensiver genutzt werden, beispielsweise durch eine höhere Ausnützungsziffer oder grössere Masse.

• Umzonung: Ein Grundstück wird einer anderen Bauzone zugewiesen, wodurch sich die Nutzungsmöglichkeiten verbessern, beispielsweise Umzonung von einer Gewerbezone in eine Wohnzone oder von der Wohnzone W3 zur Wohnzone W4.

Für Eigentümer kann das wirtschaftlich vorteilhaft sein. Genau dieser planungsbedingte Mehrwert ist aber der Ausgangspunkt für eine spätere Mehrwertabgabe. Die konkrete Höhe der Abgabe ist in den einzelnen Bau‑ und Zonenordnungen festgelegt. In der Stadt Zürich beträgt die kommunale Mehrwertabgabe grundsätzlich 40 % des prognostizierten Mehrwertes.

Einzonungen, also die Umwandlung von Nicht‑Bauzonen in Bauzonen, können ebenfalls zu einer Mehrwertabgabe führen. In der Stadt Zürich betrifft die Mehrwertabgabe jedoch Auf‑ und Umzonungen.

Warum ist das Thema gerade jetzt aktuell?

Mit der öffentlichen Auflage der neuen BZO der Stadt Zürich vom 18. März bis 1. Juni 2026 werden zahlreiche geplante Zonen- und Verdichtungsänderungen für die Bevölkerung sichtbar. Zahlreiche Gebiete sollen verdichtet oder neu zoniert werden, um dem steigenden Wohnraumbedarf im Kanton Zürich gerecht zu werden.

Für betroffene Eigentümer/innen bedeutet das: Es kann ein Planungsmehrwert entstehen und damit die Grundlage für eine spätere Mehrwertabgabe. Wer prüfen möchte, ob das eigene Grundstück von einer Auf- oder Umzonung betroffen ist, sollte während der öffentlichen Auflage die Bau- und Zonenordnung, die Zonenpläne, den Erläuterungsbericht und allfällige persönliche Informationen zur Mehrwertprognose genau durchgehen.

Denn wer frühzeitig erkennt, dass das eigene Grundstück möglicherweise betroffen ist, kann besser abschätzen, ob und in welchem Umfang später eine Mehrwertabgabe droht.

Wann und wie wird die Mehrwertabgabe festgesetzt?

Die Mehrwertabgabe wird mit der öffentlichen Auflage der BZO‑Revision erst prognostiziert. Nach Inkrafttreten der BZO-Revision wird die Mehrwertabgabe durch eine formelle Verfügung festgesetzt.

Die Behörde ermittelt dabei den Mehrwert durch einen Vergleich des Bodenwerts vor und nach der planerischen Änderung. Als Grundlage dienen in der Regel kantonale Bewertungsrichtlinien. Im Kanton Zürich erfolgt die Berechnung nach dem Landpreismodell im Züricher Mehrwertausgleich. Dieses basiert auf der hedonischen Methode (Makrolage, Mikrolage, Nutzungsweise, Ausnützung).

In der Praxis zeigt sich jedoch: Nicht jede Um- oder Aufzonung führt automatisch zu dem prognostizierten Mehrwert. Je nach Lage, Erschliessung oder Besonderheiten des Grundstücks kann der tatsächliche Mehrwert davon (teils erheblich) abweichen. Gemäss § 12 Abs. 1 der Mehrwertabgabeverordnung hat in solchen Fällen eine individuelle Schätzung zu erfolgen. Es ist für die Grundeigentümer/innen sinnvoll, bewertungsrelevante Aspekte bereits im Planungsverfahren aktenkundig zu machen, sodass die Festsetzungsbehörde die Landwertprognose in Kenntnis aller rechtsrelevanter Faktoren berechnet bzw. allenfalls schätzen lässt.

Wann ist die Mehrwertabgabe zu bezahlen?

Die Mehrwertabgabe wird fällig, wenn nach der Festsetzung der Abgabe eine Bebauung erfolgt. Im Kanton Zürich wird die Abgabe im Zeitpunkt der Baufreigabe für ein Neubauprojekt oder für eine Umbaumassnahme, die das Mass geringfügiger baulicher Eingriffe überschreitet, fällig.

Was sollten Grundeigentümer/innen jetzt tun?

• Unterlagen prüfen: Wer in Zürich Grundeigentum besitzt, sollte sich die Unterlagen der öffentlichen Auflage der neuen BZO genau ansehen – insbesondere die Bau- und Zonenordnung, die Zonenpläne, den Erläuterungsbericht und allfällige persönliche Informationen.

• Auswirkungen verstehen: Eine Auf‑ oder Umzonung kann zwar den Bodenwert steigern, bringt aber zugleich die Pflicht zur Mehrwertabgabe mit sich.

• Einwendung rechtzeitig einreichen: Während der Auflagefrist besteht die Möglichkeit, eine Einwendung zur Mehrwertprognose einzureichen. Dies ist die erste Gelegenheit, bewertungsrelevante Hinweise (namentlich Grundstück- oder Standortbesonderheiten) klar zu dokumentieren.

• Rechtlich beraten lassen: Bei Unklarheiten zur Zoneneinteilung, zur Mehrwertprognose oder zur rechtlichen Einordnung der BZO‑Änderung lohnt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung.

• Geplante Bauprojekte prüfen: Konkrete Neubau‑ oder Umbauprojekte sollten frühzeitig dahingehend geprüft werden, ob und wann eine Mehrwertabgabe anfallen kann und fällig wird, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Fazit

Die Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen ist ein zentrales Thema der aktuellen BZO-Revision in Zürich. Für Grundeigentümer/innen und Investoren und Investorinnen kann diese Abgabe erhebliche finanzielle Auswirkungen haben – insbesondere bei geplanten Verdichtungs- oder Nutzungserweiterungen.

Wer sich frühzeitig informiert und rechtzeitig beraten lässt, kann finanzielle Risiken besser einschätzen und seine nächsten Schritte rechtssicher planen.

Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne bei allen Fragen zur Mehrwertabgabe, zu deren Festsetzung und Höhe, zur BZO-Revision sowie zu den rechtlichen Möglichkeiten im Rahmen der öffentlichen Auflage. Auf Wunsch begleiten wir Sie bei der Prüfung der Mehrwertprognose, der Einreichung einer Einwendung und beraten Sie bei Ihren Bauprojekten.

Autorin: Jennifer Caminada